为省中介费换家中介，仍是“跳单”

    【引语】近年来，随着二手房市场交易需求的增加，房产中介服务通常成为买卖双方的必要需求，然而因各方经济利益的驱使、中介市场不够规范，使得委托人和中介机构之间的矛盾日益凸显，“跳单”的现象也逐渐增多。近日，鸠江区人民法院速裁团队审结了一起这样的涉及买房“跳单”的中介合同纠纷案件。开庭审理后，经承办法官向房屋买卖双方及中介机构耐心释法明理，房屋买卖双方均认识到自己的错误，并与中介机构达成和解。
    【案情回顾】任某系鸠江区某一小区的业主，其因工作已经准备离开芜湖到外地发展，所以将自己在芜湖的房屋挂在网上进行出售，某房产中介看到任某的房屋出售信息后，主动与任某联系并核实房屋信息后在自己的聚道中进行推广，被告章某在中介网站浏览并看中此房屋后就联系该房产中介进行带看房屋。2023年5月，经房产中介组织任某和章某在中介的门店商谈房屋价格，历经五六个小时，任某和章某就房屋价格达成一致意见，于是该中介当即草拟电子合同并发起，其中任某和章某的妻子均已在合同上签字，但章某因犹豫中介费太高而以需要再考虑下为由没有签字。次日上午章某就联系了一家在弋江区的房屋中介机构，并让任某和其一起通过弋江区的房屋中介签订了房屋买卖合同，而房屋的总价与前一天在房产中介商谈的价格相同，不同的是任某和章某支付的中介费比在前一个中介均减少了几千元。中介得知该情况后，认为任某和章某的行为系“跳单”行为，多次与任某、章某协商不成后遂向鸠江区法院提起诉讼。
    【裁判结果】《中华人民共和国民法典》第965条规定：“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬”。在认定“跳单”行为时主要应当考量三个因素，一是中介合同是否已经签订生效且中介人是否已经按照合同约定提供了交易机会或者媒介服务，二是中介人向委托人提供服务之后，委托人是否利用了中介人提供的这一服务而订立合同，三是委托人是否绕开中介人直接订立合同以及其行为的原因。本案中，虽因章某没有在第一家房产中介的合同上签字导致中介合同没有生效，但章某和任某利用在房产中介谈好的房屋总价，在次日上午即在另一家弋江区的中介机构签订了房屋总价一致的房屋买卖合同，而任某和章某支付的中介费均减少了。任某和章某通过房产中介提供的信息和媒介服务，为了减少支付中介报酬而在商谈好价格的次日选择其他中介机构订立合同，明显构成了“跳单”，任某和章某应当向原房产中介支付报酬。考虑到完整的中介服务通常涵盖提供房源信息、上门带看、协助商谈价格、签约、协助办理贷款以及过户等环节，第一家房产中介仅服务到协助商谈价格，且任某和章某也支付了第二家中介机构中介费，此时再要求任某和章某支付第一家中介全部报酬明显不合理，也违反了权利义务一致的原则，故本案承办法官在庭审后，多次组织房产中介、任某和章某进行调解，并向其释法明理，解释“跳单”行为的认定，最后任某和章某认识到自己的错误，任某和章某共同支付了房产中介部分报酬，房产中介也表示理解，双方最终握手言和。                                                                                                                                         
    【法条连接】《中华人民共和国民法典》
第九百六十一条　中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第九百六十五条　委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。
    【法官心语】“跳单”的行为直接损害了中介人的正当利益，间接影响经济社会运转，同时也有碍诚信社会建设。《中华人民共和国民法典》颁布并实施后，将违背契约精神的“跳单”行为上升到法律层面进行严格规制，明确禁止“跳单”行为。因此，委托人和中介人均应当秉持诚信原则，合理行使自己的权利，共同维护二手房交易市场，促进市场经济健康发展，建设诚信社会。

立案庭 陶俊